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新型城镇化:应该推动集体土地资本化进程
2014-11-21

  编者按:2014年9月29日,习近平总书记主持召开中央深化改革领导小组第五次会中指出,“要在坚持农村土地集体所有的前提下,促使承包权和经营权分离,形成所有权、承包权、经营权三权分置、经营权流转的格局”,“积极发展农民股份合作、赋予集体资产股份权能改革试点的目标方向。”这个讲话确立了农村改革的基本方向和调性,无疑会对城镇化建设、激发经济活力产生重要影响。新一轮土地改革将走向何方,成为时下经济体制改革中备受瞩目的热点。新土改的力度将有多大?这支牵一发而动全身的“利箭”会发往何方?如何加强未来“新土改”的可能趋势进行前瞻性判断。就此,《闽商报》再邀贯彻十八大精神发扬首创精神、中国城镇化建设先试先行者、“杨庄村”模式缔造者、中泽农控股有限公司总裁郑武先生,深度剖析集体土地资本化的问题。

  郑武
 

  中泽农控股有限公司总裁


  北京京华公益事业基金会理事长


  东西部区域发展和改革研究院理事


  北京市通州区企业联合会副会长


  北京福建企业总商会常务副会长兼秘书长


  福建省光彩事业促进会副会长


  全国商业消防协会副会长


  北京市2010年优秀企业家

 

新型城镇化:应该推动集体土地资本化进程

  □ 郑武

  新型城镇化将启幕农村新一轮改革,土地流转乃大势所趋。据统计,目前我国农村集体建设用地面积是4亿亩(其中农民宅基地2.5亿亩),大约是现有城市建设用地(约1.05亿亩)的4倍,可以预见,未来土地新增来源的主战场也将是集体建设用地流转。

  
  现行的土地二元体制,在一定程度上固化了已经形成的城乡利益失衡格局,制约了城乡发展一体化,阻碍了城镇化的健康发展。可见,要想解决城镇化进程中的用地“瓶颈”,在一定程度上,实现土地配置市场化、农村土地资本化、优化农村资源配置和产业结构等就成了当务之急。


  如果说上一轮土地改革的核心是所有权与使用权分离并实现了国有土地的市场化和资本化的话,那么,新一轮土地改革应该可以在所有权、承包权、经营权三权分置的基础上,重点探索、推动集体土地资本化和市场化。


  在促进集体用地资本化的过程,我认为要考虑到我国区域发展的不平衡以及配套环境完善程度不同等,分阶段、分批次逐步推进。


  首先,可以缩小征地范围,将公益性用地进行清晰定义;其次,可以逐渐放开集体经营性建设用地入市,先行放开商业、旅游、工业等产业性集体建设用地和公租房等用地;再次,可以在财政、产权、户籍等体系完善的基础上,允许宅基地城乡之间自由交易将成为可能,进而破除城乡用地的二元体制。


  而在土地权利配置市场化的方面,我认为首先可以完善土地市场法制建设,出台相关法规及规章,规制土地产权抵押形式,促进农村土地产权的资本化,实现农村产权融资的制度化,破解集体建设用地使用权融资难题。


  其次,可以建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,创新农村集体经营性建设用地流转新路径。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,使市场在资源配置中起决定性作用。


  而集体用地如果能够实现市场化和资本化,可以带来几重利好效应。


  首先可以促进供地结构改变。国有用地在土地供应中的比重将降低,集体土地比重上升。“国有土地财政”的基础削弱,未来城镇化的行政主导色彩逐步淡化,更加尊重市场规律、注重微观经营效率的市场主导型城镇化将成为发展的主流。

  
  其次是提高土地利用效率。城乡统一建设用地市场的建立,使得土地资源的配置和使用将更加市场化,土地资源利用效率将提高,城镇化和经济发展的质量也将得到提升。另外,可以促使土地增值收益合理分配。土地增值收益将在政府、开发商和农民三方之间重新分配,农民所得的比重将有所提高。这有利于扩大内需,也有利于农民实现“人的城镇化”。


  最后,集体建设用地市场化和资本化也将带动其他配套制度改革跟进。集体土地资本化可谓牵一发动全身,以此为龙头,相关的农民财产权利、农业经营体系、城乡要素交换、公共资源配置、城镇化投融资机制以及户籍、财税等改革也将同步展开、配套推进,共同服务于“人的城镇化”这个总体目标。


  可喜的是,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》曾提出:在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。这为打破土地市场的二元结构,加快推进新型城镇化建设奠定基础。


  合理的土地制度能够促进城镇化的发展,相反则会形成城镇化健康发展的障碍。当前,要创新土地制度,推进集体土地资本化,使人口在城镇化进程中不断向城镇集中、产业向城镇工业区集聚,从而保障城镇化的健康发展。多年来,中泽农就一直跟随国家的土改思路,以集体土地为基础,服务“人”的城镇化。(摘自《闽商报》总1675期)