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商业地产主流模式助推中泽农新农村建设
2011-05-31

  新“国八条”后,房产税、地方限购令等相继出台,住宅投资空间日益缩小,在通胀的预期、加息以及投资渠道匮乏下,不仅各种资金急于寻找出口,就连开发商也被迫站到了十字街头,开始重新寻找方向。于是,未受政策调控的商业地产前景开始受到开发商和购房者的一致亲睐。

  限购时代下,开发商已来到战略转型的十字街头。一时间,调低增长预期、谨慎扩张土地储备、适度增加商业地产项目,成为各大房企今年的不二选择。表面看来,向商业转型的姿态似是限购压迫下的无奈之举。其实不然,去年商业地产龙头万达公布的一季度报表,让众多房企看到了商业地产蕴含的巨大潜力,不过,商业地产这块大蛋糕并非那么容易吃到。专家指出,未来两三年商业地产必然集中爆发,将进入到洗牌阶段。由于产业都要涉及市场、资金、技术三个问题,所以技术进步慢的开发企业届时将很难生存,最后可能只能把项目卖给成熟的企业。

  自万达成功打造出“城市综合体”后,“城市综合体”在内地密集涌现。对于力图转型的开发企业而言,复制已有的成功模式在商业地产领域占得先机,必将成为很多开发企业竞相追逐的新希望。而城市综合体有很多产品线,大致可以分成三种主要类型:

  第一,以商业为主还是商务为主划分。如打造以购物中心为主的综合体,以写字楼为主的综合体,或是以做酒店为主的综合体。

  第二,区域的划分。侧重于一线城市,还是二、三线城市。

  第三,地段的划分。是做市中心为主,还是做结合部新区或者开发区为主。

  目前,国外成熟的商业地产开发商涉及的产品不是越来越多,而是越来越少。其实商业地产做到最后的境界是企业自身只负责投资,就是拿钱拿地,而其他事项都外包给相应的链条专业公司去做。这样才能做到最专业,并很好地整合各方资源,而不是单纯地自己去做。例如首创置业的商业地产开发模式“芭蕾雨奥特莱斯”就是要在中心城市周边或城际之间打造以奥特莱斯名品折扣店为龙头的综合商业业态,形成奥特莱斯商业集群、休闲度假、文化娱乐、商务会展与低碳居住为一体的城市新中心。这一定程度上与租售并举、以售养商的万达广场模式有相似之处。奥特莱斯作为超级主力店持有收租,住宅和商业部分出售。两者之间的差异性主要体现在选址和商业定位上。万达广场选址多在城市副中心,产品高密度,商业中端定位;而芭蕾雨选址在中心城市边缘和城际之间,以低密度产品为主,奥特莱斯商品更有吸引力和爆发性。

  正如万通地产冯仑所定义的未来房企出路“往下游做变成建筑业、在中游做好是营运,往上游走是把不动产和投资级物业整合为金融产品”。住宅类地产企业从价值链上来看,向下游可以转为建筑公司,向中游可转向服务公司,向上游转为金融公司。在当前政策环境下,一部分企业转向下游,更多成为利润较低的代建公司。一部分适当离开住宅领域,转向商务和金融地产。

  然而无独有偶,首创置业刘晓光则将首创的转轨定义为首创置业不再仅仅是一家房地产公司,而是新型的商业与服务综合运营商。在这一轮住宅遭遇严控的转型大军中,首创置业无疑是主动转型的代表。而对于首创置业转型后的利润诉求也将在土地开发和商业运营两大价值提升的环节上得以实现。

   结合以上案例分析后不难看出,中泽农控股有限公司的主动转型是顺应市场环境变化和国家宏观政策调整的明智之选。搭建在新农村建设和城乡一体化新平台之上的运作模式,充分体现了国家重视农村经济发展和广大农民生活水平提高的政策导向,以及完善企业核心竞争力的发展需要。因此,我们有责任把握这一历史机遇,努力实现资源整合,打造以“住宅开发+资本运作+金融商务+资产经营+养老旅游开发+农业物流”为一体的新农村建设模式。以上市为目标的经营管理团队,应建立学习型标杆企业规范,遵循职业化、专业化、标准化的原则,适应新形势下的转型需求,借鉴成功企业经营管理经验,因地制宜地运用在中泽农控股有限公司的企业发展过程中,力争在两到三年内,树立我们自己成功的新商业模式。从而实现可持续发展,完成中泽农控股有限公司质的飞跃!   (刘浩/文)